Acheter immo en 2012

- Mar Juil 17, 2012 9:45 pm #124202 Pour un achat de 200k, l'avis de Stéphane c'est un peu light.

Moi dans 18m2 je meurs. Ça peut être un appartement en face du Louvre, ça n’empêche que dans cette surface là, je ne serais heureux nulle part.

Toi, tu veux vivre dans combien au minimum?

C'est quoi ton mode de vie? Tu sors beaucoup, tu n'est jamais chez toi ou l'inverse? Tu as déjà habité à Paris? Si non, essaye de passer du temps chez des amis pour te faire un avis sur les différents quartiers. Tu vas bosser ou? Les quartiers un peu "ethniques", ça te plait?

Moi, pour avoir la surface que je voulais (mini 45m2), pour environ 200k aussi, je me suis exilé à Vanves. Il se trouve que c'est ultra calme, ce que je chéris plus que tout après avoir vécu 6ans dans le 18ème (pas montmarte), et a seulement 20mins du centre en métro. Le compromis entre rapport prix/surface/temps de transport est plus acceptable pour moi que si j'avais acheté un 30m2 plus proche du centre. La proximité du periph m'importait aussi pour sortir facilement de Paris le week end.

Il faut aussi voir ton budget comme cela a été signalé. Cela change des choses.

Pour moi il faut visiter beaucoup d'appartement de toute façon, même des trucs qui ne nous plaisent pas forcément, pour se faire une idée claire du marché sur l'ensemble de Paris. Sans avoir fait ses devoirs, pas la peine de se lancer.

Be nice.

- Mar Juil 17, 2012 9:48 pm #124204 Ah, j'ai relu et si c'est pour investir et non pas pour habiter, alors c'est différent.

Be nice.

- Jeu Aoû 02, 2012 10:06 pm #124727 La spécificité de l'immobilier

Peu de gens comprennent l'importance de l'emplacement d'un bien immobilier.
Certes se loger dans Paris revient très cher, surtout que la région Ile de France concentre le gros du potentiel d'emploi de la nation.
L'emplacement est la concentration d'une palette de service accessibles et du potentiel marché du travail.
L'analyse des quartiers de recensement d'une ville permet très rapidement de savoir quels sont les quartiers vivants et quels voisins je souhaite.
Un bon agent immobilier ou un évaluateur (selon les pays) précisera que tout se joue à l'immeuble.

La spécificité parisienne
La spécificité de la capitale est d'être d'une très grande taille et de concentrer deux pouvoirs (politique et économique). Aucune autre ville du pays ne peut et ne lui fera de l'ombre à l'avenir.
L'autre spécificité est la quasi absence de taxes locales.
D'ailleurs, certains étrangers réduisent Paris à la France

Le choix de son quartier

Certes, il s'agit d'un luxe d'habiter dans Paris intra muros, mais compte tenu du potentiel de la ville, il est désolant de s’affliger des heures de transports depuis une ville de première, de deuxième ou voire de troisième couronne qui devient juste une cité dortoir auprès d'une gare desservie par un train toutes les 30 minutes aux heures creuses.
Soyez ponctuels !
Peut être cela convient à une famille mais quel est le plaisir de vivre dans un lieu si je dois passer 30 minutes de déplacements voir plus pour trouver une vie.
Idéalement, un quartier d'une ville se visite en semaine à plusieurs moments de la journée pour déterminer ce qu'il en sort.

Pourquoi ne pas acheter ou plutôt pourquoi on sous estime volontairement certains risques

L'achat se réalise souvent à l'aide d'un prêt.
Un prêt est une simple avance de revenus futurs. Certains l'assimilent à une épargne forcée : la condition est que la valeur de l'actif s'apprécie.
N'ayant jamais vu les arbres monter au ciel, bien que le dicton populaire d'acheter ça monte entretient la hausse des prix qui ne suit plus les revenus depuis 2002 - 2003.
La conséquence est donc que la fixation des prix ne dépend plus de l'avance sur les revenus futurs mais bel et bien d'une hausse distincte des revenus.
Là se pose le problème de la justification de l'achat.
Acheter peut se révéler un choix astucieux, si vos revenus augmentent et/ou si les mensualités diminuent sur la durée de votre emprunt.
Sauf que tout bon investisseur réalise un calcul d'une perte dans un choix d'investissement ou le minimise en prenant l'investissement possédant la plus forte valeur actualisée nette.
Jusqu'à présent, je ne connais pas de produit financier me permettant de me couvrir contre une baisse des prix sur l'immobilier résidentiel et commercial.
Cela veut dire qu'un endettement sur 25 ans ou 30 ans, fréquent chez les jeunes actifs, stipule que vous avez encore les moyens de rembourser (un emploi pour la plupart des lecteurs) et qu'à l'issue de la dernière mensualité vous pouvez encore payer les charges et taxes qui auront fortement augmenté pour remplir les caisses d'un département criblé de dépenses en tout genre (excepté à paris intra muros où celà est intégré dans le prix d'achat et du loyer au travers d'une prime puisque les taxes sont payés par les sièges sociaux de nombreuses entreprises).
Imaginons une chute de l'actif de 30 % par rapport au prix d'achat, cela crée un sentiment d'appauvrissement chez le propriétaire et en plus ce dernier est sanctionné car la mensualité reste constante malgré la chute de valeur du bien.

L'effet d'une bulle immobilière

Les ménages se mettent à surconsommer, cela creuse le déficit du commerce extérieur (regardons notre balance en 2011 et 2012) et conduit à une mauvaise allocation de l'épargne qui se détourne de l'économie de production pour privilégier son immobilisation. Cela réduit la croissance à venir du pays et donc des emplois potentiels donc de la capacité de remboursement.

L'acheteur s'étrangle à payer un bien, donc il n'est pas sur de conserver sa valeur avec un patrimoine très concentré, difficilement vendable (délai de vente n'étant pas égal à celui d'un clic de souris) et surtout non divisible.
De plus, les parcours de vie étant plus heurtés de nos jours (Stéphane nous aide à les éviter) et un risque de remontée des taux peut survenir si les investisseurs décident de se lever de la table pour maux gastriques avec les papiers de dettes.

La richesse est alors transférée des nouvelles générations aux anciennes contrairement à toute la logique économique, créant une société avec un patrimoine proportionnel à son âge, privilégiant la rente.

A bientôt...