[Interview] Six semaines pour améliorer ses finances

- Lun Fév 14, 2011 10:26 am #105543 [quote="Label"]Je ne peux qu'appuyer ce que tu dis wu-weï mais avec un "bémol".

J'ai un de mes poches qui c'est retrouvé avec des appartements dans un quartier pourri(La cour neuve a paris). Le problème était que les locataires avez en hiver subitement arrêter de payer. Et en hiver il n'y a aucun moyen légal d'expulser ses locataires.

Donc investir dans un quartier pourri oui mais pas trop tout de même
Bof, ça c'est la vie d'un propriétaire, c'est pas lié à un quartier ou un autre. Si tu crois que les locataires des beaux quartiers connaissent pas la combine...

[quote]Oui enfin ce raisonnement parait cohérent sur le papier mais reste très éloigné de la réalité.
Les bons coups de ce genre, ça fait longtemps qu'ils n'existent plus, surtout à Paris.
Et un prêt avec des mensualités de 380€, avec un taux de 4,9%, sur 30 ans (je prends volontairement le maxi), ça fait un capital emprunté de 70.000€, hors frais d'achat, ce qui est très insuffisant pour acheter quoi que ce soit.
Rajouter à celà les impots, les charges, frais divers...

C'est une grande mode de ces dernières années, mais acheter un bien avec un crédit pour un usage locatif n'est absolument pas rentable.
Ca se discute. L'an dernier j'ai failli acheter avec des amis un petit immeuble vers Pigalle de 600 m² pour 1,2M€. A quatre, ça nous faisait 150 m² par personne pour 300k€, plutôt pas mal même en comptant des travaux de réaménagement. Comme quoi ça se trouve encore (le plan a capoté pour d'autres raisons, d'ailleurs je suis encore un peu dégoûté d'avoir raté l'occasion).

- Dim Fév 20, 2011 10:04 pm #105780 [quote="johnnylajoie"]
Oui enfin ce raisonnement parait cohérent sur le papier mais reste très éloigné de la réalité.
Les bons coups de ce genre, ça fait longtemps qu'ils n'existent plus, surtout à Paris.
(...)
C'est une grande mode de ces dernières années, mais acheter un bien avec un crédit pour un usage locatif n'est absolument pas rentable.

Voilà, comme l'écrivait Robert Kiyosaki, il y a ceux qui n'ont jamais essayé et qui expliquent que ce n'est pas possible, et il y a ceux qui font.

(Pour ceux qui n'ont pas compris, moi, je le fais.)

Actuellement, tu as le raisonnement looser : "ça ne marchera jamais". Si tu veux quitter cet état et arrêter de raconter des conneries plus grosses que toi, je te suggère le "je vais chercher fort comment ça pourrait marcher". Si rien ne semble possible, tu seras plus crédible (et tu auras plus d'arguments que ça. La dernière fois que j'ai expliqué sur mon blog qu'un plan était pourri - l'investissement Scellier en l'occurrence - j'avais de quoi écrire un article de 2000 mots avec des références pour le démontrer).

NB : je te le dis tout de suite, sur le sujet présent, tu ne démontreras pas que ça ne fonctionne pas, car ce n'est pas le cas. Mais c'est comme tout : si c'était facile, que ça ne demandait ni effort ni intelligence ni temps ni connaissances (des lois entre autres) ni rien du tout, ce ne serait pas un investissement pour devenir indépendant financièrement, ce serait un crédit Cétélem à 20% pour s'acheter une connerie genre écran plasma.

Matt
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- Lun Fév 21, 2011 12:54 am #105785 Il y a une loi qui est une loi d'exception dans le cadre de l'ANRU.
(Agence Nationale pour le renouvellement Urbain)

C'est un cas extrêmement rare où l'Etat injecte de l'argent dans des copropriétés en difficulté, c.a.d. en faillite, voir en liquidation.

Rénovation de la copropriété, rachat de la dette. (pour faire simple).

J'ai bossé à la rénovation d'un quartier et d'une copropriété qui tombait dans ce cadre et en a bénéficié.
Ce n'est donc pas un on-dit, une rumeur, un oui-dire.
Pour les sceptiques : je bosse là-dedans.

Je connais deux exemples qui ont acheté dans cette copro au bon moment :
- Les parents d'un ami qui partaient prendre une retraite méritée aux Antilles et après avoir vendu leur pavillon, ont acheté un T5 pour 54 000 €.
- Une amie, qui a acheté un T3 (un peu après la rénovation mais quand le quartier n'était pas trop remonté en côte) pour 80 000€.

Le T5 vaut aujourd'hui + 200 000€ et le T3 155 000€...en 7 ans!

En ce moment, je suis en pourparlers avec un vendeur à 1200€/m² dans un quartier central d'une ville de province où le prix du m² se situe dans une fourchette de 2500 à 3000€/m²...
Et le pire (ou le meilleur!) c'est que si ça se fait, le locataire du local commercial est prêt à le racheter pour un montant de mensualités équivalent à son loyer actuel.
Si ça marche, je me serai débarrasser des 2/3 de la dette en moins de six mois.

Maintenant, vous pouvez acheter chez un promoteur "subventionné" par l'Etat, la charge foncière basse (un "truc de pro" dont 99% des gens qui parlent d'immobilier ne connaissent pas), qui vous tondra la laine sur le dos et vous fera croire que "vous avez vachement bien fait, voire vous vendra un bien locatif à perte en vous faisant penser que vous gagnez de l'argent avec...(et je suis bien d'accord avec Matt!)

- Lun Fév 21, 2011 4:25 pm #105808 [quote="Matt"][quote="johnnylajoie"]
Oui enfin ce raisonnement parait cohérent sur le papier mais reste très éloigné de la réalité.
Les bons coups de ce genre, ça fait longtemps qu'ils n'existent plus, surtout à Paris.
(...)
C'est une grande mode de ces dernières années, mais acheter un bien avec un crédit pour un usage locatif n'est absolument pas rentable.

Voilà, comme l'écrivait Robert Kiyosaki, il y a ceux qui n'ont jamais essayé et qui expliquent que ce n'est pas possible, et il y a ceux qui font.

(Pour ceux qui n'ont pas compris, moi, je le fais.)

Actuellement, tu as le raisonnement looser : "ça ne marchera jamais". Si tu veux quitter cet état et arrêter de raconter des conneries plus grosses que toi, je te suggère le "je vais chercher fort comment ça pourrait marcher". Si rien ne semble possible, tu seras plus
crédible (et tu auras plus d'arguments que ça. La dernière fois que j'ai expliqué sur mon blog qu'un plan était pourri - l'investissement Scellier en l'occurrence - j'avais de quoi écrire un article de 2000 mots avec des références pour le démontrer).

NB : je te le dis tout de suite, sur le sujet présent, tu ne démontreras pas que ça ne fonctionne pas, car ce n'est pas le cas. Mais c'est comme tout : si c'était facile, que ça ne demandait ni effort ni intelligence ni temps ni connaissances (des lois entre autres) ni rien du tout, ce ne serait pas un investissement pour devenir indépendant financièrement, ce serait un crédit Cétélem à 20% pour s'acheter une connerie genre écran plasma.

Punaise qu'elle agressivité et quelle arrogance !
Des gens comme toi qui se croient toujours plus fort que tout le monde, j'en vois passer tous les jours dans mon bureau (oui car la gestion de patrimoine, c'est mon boulot), et dans 98% des cas, le résultat est le même à la revente : un gain faible voir nul une fois toutes les dépenses déduites. Encore faut il pour celà être objectif...
Alors je ne vais pas te faire l'affront de te faire le détail vu que tu as l'air de tout maitriser,
mais sauf cas exceptionnel, la situation du marché fait qu'aujourdhui, emprunter pour faire une achat locatif, ça ne rapporte rien.

- Lun Fév 21, 2011 5:01 pm #105809 Matt je viens d'aller faire un tour sur ton blog pour satisfaire ma curiosité... Alors après avoir lu la page modestement intitulée "moi, ma vie, mon oeuvre" (j'ai cru comprendre que c'était affiché comme du second degré), dans laquelle insultes et grossièretés se succèdent à l'encontre de toute la planète, j'ai lu ton fameux article sur la loi scellier.
Alors oui, ton article fait sans doute 2000 mots (j'ai pas compté, hein !?;)), m'enfin une fois que t'as enlevé les passages ou tu fustiges les clients qui sont tous des cons, les pros qui sont tous des escrocs, et les arguments que tu retrouves dans n'importe quel reportage sur le sujet (tv, presse...) et bien il ne reste pas grand chose de pertinent ni de convaincant (et je précise néanmoins que je suis totalement d'accord avec toi sur le fond, et que je déconseille à tout mes clients ce genre d'attrappe-couillons).

Alors t'es certainement très compétent dans ton domaine, mais ce n'est pas en prenant de haut et en insultant les gens qui interviennent ici que tu te feras passer pour compétent dans le sujet dont il est question.

La vie réelle, ce n'est pas le monopoly.

- Lun Fév 21, 2011 6:05 pm #105811 Même l'investissement locatif à 7% de "rentabilité" brut, je ne vois pas comment ça enrichit.
Parce que si tu emprunte (pour une tranche de) 100 000 et que tu gagnes 7000 brut par an, ça te mets du beurre dans les épinard, mais ça ne t'enrichit pas.

johnnylajoie,que conseille-tu à tes clients?

- Lun Fév 21, 2011 8:18 pm #105817 La racine des "problèmes" est qu'aujourd'hui, l'immobilier est devenu un bien de consommation courante. Je m'explique. Remontez 80 ans en arrière, du temps de nos grand-parents. A cette époque, l'immobilier (le terme n'était quasiment pas utilisé d'ailleurs) n'avait un intérêt (quasi-uniquement) que patrimonial. On construisait/achetait pour durer, pour transmettre, et surtout pour se mettre soi et sa famille à l'abris. L'immobilier était principalement guidé par le bon sens, par l'esprit "du bon père de famille" comme l'on dit en Droit. Prenez l'exemple de n'importe quel village en France : les maisons anciennes sont toujours debout, elle sont construites en hauteur, à l'abris du vent, des innondations... Regardez les nouvelles constructions maintenant. On construit au bord de l'eau, en zone inondable, au ras du sol, face au vent... J'invite ceux qui vivent dans le sud à compter le nombre de maisons individuelles baties en pleine face au Mistral et sans vide sanitaire... Bref tout ça pour dire que le bon sens a totalement été mis de coté aujourd'hui, et que seul compte la rentabilité à court ou moyen terme.
Et c'est là qu'est tout le problème. On ne voit aujourdhui dans un bien immobilier qu'un placement, qu'une source de revenu, et je pense personnellement que c'est une erreur.

Il faut arréter cette vision de la matière, et revenir à une approche patrimoniale d'ensemble. Un appartement n'est pas une poule aux oeufs d'or. S'il suffisait de faire un crédit, d'acheter puis de louer pour gagner de l'argent, tout le monde le ferait.
Un des principes de base à appliquer lorsque l'on veut place de l'argent, c'est d'acheter sa résidence principale en tout premier. Alors j'en entends déja un qui va me dire que c'est une connerie de payer une mensualité 1000, et qu'il vaut mieux payer un loyer de 700 et faire un investissement locatif à coté parceque l'un dans l'autre ça laisse plus d'argent à la fin du mois et tout un tas d'autres avantage. Ce sera sans doute vrai. Le problème est qu'être locataire est un statut précaire. Vous n'êtes pas à l'abri des aléas de la vie (accident, chômage, dépendance...) et selon le boulot que vous exercez (entrepreneur, commerçant...) c'est une vraie folie que de ne pas se protéger.
C'est celà avoir une approche globale et sensée. Voir au delà du petit profit de la fin du mois, pour déja sécuriser ce que l'on gagne, les gens qu'on aime, et sa petite personne.

La deuxième chose (plus facile à dire qu'à faire, il est vrai) c'est d'éviiter au maximum de faire des emprunts. Un crédit est là pour vous faciliter la vie et faire gagner de l'argent au banquier. Et de manière générale, tout ce qui vous facilite la vie vous coute d'une manière ou d'une autre, surtout quand celà a pour but de faire vivre les banques.
Un emprunt doit être une aide, un complément à de l'argent préalablement économisé, c'est à dire sur lequel vous ne paierez pas d'intérets et de frais.

Après, de manière générale, dites vous bien que l'argent appelle l'argent, et que s'imaginer pouvoir gagner de l'argent avec l'argent des autres ou peu d'argent en poche, c'est un leurre.

- Mar Fév 22, 2011 8:43 am #105825 Merci johnnylajoie.

Si tu me permet une ou deux autres questions, tu dis :

[quote]Après, de manière générale, dites vous bien que l'argent appelle l'argent, et que s'imaginer pouvoir gagner de l'argent avec l'argent des autres ou peu d'argent en poche, c'est un leurre.
J'ai quelques amis entrepreneurs qui ont débuté avec un emprunt voire une simple subvention de 7500 € et ont construit une vraie vie et de vrais revenus à partir de ça, avec une capitalisation de leurs locaux, de leur logement.
Evidemment, même s'ils avaient peu d'argent au début, de par leur travail, leur entreprise en a généré. Ces entreprises créaient donc une plus-value supérieure à l'emprunt de départ, les charges, etc...

Dans le schéma que tu décris, je sens une idée sous-jacente : l'idée que l'on ne gagne pas d'argent sans apporter quelque chose en plus, une plus value (de valeur : produit, commerce, service) qui se transforme en plus-value monétaire, elle.

Est-ce l'idée que tu sous-entends?

- Mar Fév 22, 2011 7:32 pm #105838 Attention, le financement de la vie professionnelle est différent. C'est le travail qui crée la richesse, l'emprunt n'est là que pour mettre le pied à l'étrier, ou investir par la suite. Mais investir, c'est se donner les moyens de travailler plus, donc de créer plus de richesse.

Après, tu résumes bien le fond de ma pensée. De manière générale, il n'y a pas de miracle. La seule chose qui crée de la richesse, c'est le travail. C'est en apportant un effort, une compétence particulière, un talent, que l'on s'enrichi le plus.
Alors je mets volontairement de coté les cas particuliers des professionnels de l'investissement (banquiers, trader...) qui gagnent de l'argent avec celui des autres, d'une part parcequ'ils jouent avec des sommes colossales, et d'autre part parcequ'ils sont encadrés professionnellement.
Pour les autres, la seule manière sérieuse de construire un patrimoine conséquent, c'est d'avoir des revenus conséquents.
J'ai lu quelques blogs et articles qui traitent de ce sujet, et je dois dire que je ne suis absoluement pas d'accord avec 80% de ce que j'ai lu, et qui consiste à dire en gros que l'objectif, lorsque l'on a pas de gros revenus, c'est d'investir dans un domaine ou un projet en se débrouillant pour le faire financer par un tiers (banque, locataire...). Alors c'est vrai que ça parait terriblement excitant et valorisant pour l'ego d'arriver à monter ce genre d'opération, mais en réalité, c'est un vrai miroir aux allouettes.
'faut arreter de réver et redescendre un peu sur terre. Si vous n'avez pas un certain poids économique, le système ne vous fera pas gagner d'argent, tout simplement parceque vous n'apportez rien au système. Encore une fois, si ces montages étaient rentables, tout le monde le ferait, et le système s'écroulerait (tiens, on a pas traversé une crise récemment...?).
Si vous voulez épargner, faites simple. Si vous voulez vous enrichir, gagnez plus.

- Mar Fév 22, 2011 9:54 pm #105841 Passionnant. Quel que soit le temps que je passe hors de ce forum, lorsque j'y reviens, les acteurs ont changés mais la dynamique est restée.

Donc :
- Ouh là là, lorsque je trouve une idée commune conne, j'insulte la planète, vilain garçon que je suis.
- S'il était possible de faire de chose mieux que les autres, ça se saurait, tout le monde le ferait, donc la seule position intelligente est le fatalisme confinant à l'immobilisme, car les autres sont, sporadiquement, aussi intelligents, informé, travailleurs et énergiques que moi. (Accessoirement, personne sur terre n'est devenu riche).
- Emprunter à 4% ne pourra vous mener à faire mieux que 4% de renta (c'est pour le livret A que vous bossez, en fait ; alors, du coup, oui, on y perd de l'argent, c'est sûr.)
- J'ai proposé, vous l'avez bien lu dans mes lignes, un investissement sans travail, sans valeur ajoutée, sans réflexion, recherche, goût, constitution (terriblement chronophage) d'un réseau efficace, apport constant d'un plus sur le segment visé, réflexion marketing à long terme. Si, si, j'ai écrit tout ça. Car on sait tout, ici : faire de l'argent grâce au locatif, c'est mettre une annonce sur PAP pour signer un bail 3 6 9 nu. C'est tout. Sinon, ça se saurait, hein ?
- Et puisque j'affirme le faire avec succès (et être en train d'augmenter le score en ce moment), c'est que je suis un mythomane, la preuve, j'ai intitulé le petit paragraphe parlant de moi "moi, ma vie, mon oeuvre", prouvant par là même que j'étais un dangereux mégalo.

Juste une question que je soumets à votre sagacité collective, pas pour lire la réponse, car la dynamique de ce thread me soule et que je doute y revenir : s'il y existait des principes ou des axes de développement augmentant votre séduction défaillante, ça se saurait, non ? Arrêtez de tripper sur un miroir aux alouettes. De même qu'il faut un travail bien payé pour s'enrichir, il faut être beau et de bonne famille pour rencontrer des filles intéressantes, qu'en pensez-vous ? "C'est vrai que ça parait terriblement excitant et valorisant pour l'ego" de croire qu'en développant sa personnalité et sa communication on a augmenter son succès auprès de la gente féminine, mais "'faut arreter de réver et redescendre un peu sur terre. Si vous n'avez pas un certain poids économique," vous pouvez vous tirer sur la nouille. Right ?

Preuve sociale, lorsque tu nous tiens...

Je vous laisse, j'ai un compromis de vente à signer demain.

Matt
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- Mar Fév 22, 2011 10:13 pm #105844 Ah, tant que j'y suis : mes arguments contre les "Scellier" sont tellement classiques que je n'ai jamais vu ni lu qui que ce soit rappeler que 9 ans après, tout l'immeuble serait amené à vendre en même temps, donc dans des conditions de transactions dramatiques pour le baisé de service ; pas plus que le problème de responsabilité fiscale devant l'erreur de gestion déléguée.

Par contre, pour mégalo que je sois, je ne pense pas les avoir imaginé sen premier (surtout le second, que je rapporte m'avoir été raconté depuis cas réels) et je te concède aisément que tu pourras les avoir vus autre part. Mais pas moi, et je pense franchement que ça fait parti des arguments peu répandus. Quant à la propagande de masse, elle ne met guère en garde contre ce genre de "cadeaux fiscaux", me semble-t-il. (Après, je n'ai pas la télé, alors je ne maîtrise pas l'intégralité des enquêtes de Capital, et je m'en passe bien).

Matt
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- Mer Fév 23, 2011 7:42 am #105853 [quote="TucH"]Un pauvre pense : combien je gagne par mois
Un riche pense : combien je vaux

A la cafétéria de la COGIP : Regarde c'est Jean-Luc, il se fait au moins 5 000 euros/mois.
Au Country Club de Neuilly : Regarde c'est Jean-Edouard, il pèse près de 2 millions.

Les riches et les pauvres n'ont pas la même éducation face à l'argent.
Il faut penser l'argent, la valeur et la richesse autrement. Revoir sa façon de penser.

Commencez dès maintenant à mesurer votre capital, plutôt que votre salaire.

[url=http://www.amazon.fr/secrets-dun-esprit-millionnaire-int%C3%A9rieur/dp/2922405419][img]http://ecx.images-amazon.com/images/I/51tXSs7KLuL._SS500_.jpg[/img][/url]

Ce bouquin est l'un des meilleurs sur le sujet.
Il m'a été conseillé par plusieurs entrepreneurs et millionnaires. True story.
(Ne pas s'arrêter au titre racoleur à l'américaine)

D'ailleurs il est mal traduit, je vous le conseille en [url=http://www.amazon.fr/Secrets-Millionaire-Mind-Mastering-Wealth/dp/0061336459/ref=sr_1_1?ie=UTF8&s=english-books&qid=1296082969&sr=8-1-catcorr]anglais[/url].

Ce bouquin équivaut à l'inner-g ame pour la séduction.
C'est très thérapeutique, ce n'est pas un simple condensé de techniques d'épargne.

[size=75]
A la caisse pour l'offrir à un ami...
Caissier de la FNAC : Il y a des gens qui achètent ça ?
M : il est très bien ce bouquin, c'est pour devenir millionnaire
Caissier : De toute façon, ça se voit, vous aimez l'argent
M :
Caissier : Vous êtes cupide !
M : Vous pensez comme un pauvre [/size]

Merci.

Je l'ai acheté suite à ton avis élogieux, et je ne regrette pas . C'est excellent et le prix est plus qu'abordable. J'ai commandé la version originale pour 5 euros, reçu deux jours plus tard.

- Mer Fév 23, 2011 11:15 am #105855 Effectivement, voilà une belle argumentation bien étayée...
Je veux pas dériver dans la psychologie de cuisine, mais pour mettre autant d'énergie à claironner que t'es le meilleur et que tous les autres sont nuls, avec autant de vulgarité, c'est que tu dois te trainer de sacrés complexes de situation...
Sinon si tu nous parlais un peu plus de ton/tes opérations en cours, histoire d'avoir un échange constructif et interessant sur la question ? Ça serait le moyen de nous faire partager concrètement tes talents.

[Valmont]

- Ven Fév 25, 2011 9:46 am #105925 Sans vouloir prendre la défense de Matt qui n'en a sans doute pas besoin, quand je lis ça:
[quote="johnnylajoie"]
Des gens comme toi qui se croient toujours plus fort que tout le monde, j'en vois passer tous les jours dans mon bureau (oui car la gestion de patrimoine, c'est mon boulot.
Je ne peux m'empêcher de penser à la chose suivante. La crise c'est qui les responsables déjà ? Qui a fait perdre de l'argent à des millions de personnes ? Il me semble que ce soit tes semblables... Désolé, mais tu me laisse la fâcheuse impression que tu prêche pour ta paroisse. Je te vois d'ailleurs mal dire "on vends de produits pourris et les seuls qui deviennent riche avec, c'est nous".

Ca c'était pour la minute cynique et tapons sur le système. Ceci dit, tes contributions restent intéressantes, et dans le fond, je ne suis pas certain que vos positions soient si contradictoires avec Matt. En effet, il me semble qu'il y ait surtout un problème de distinction entre "facile" et "réalisable, mais nécessite un important travail derrière et d'acquérir certaines connaissances". D'après ce que j'ai pu constater, tout le monde ici semble d'accord sue le fait que devenir riche sans rien faire et facilement est un leurre.

C'est d'ailleurs ce qui explique pourquoi tout le monde ne le fait pas, justement parce que ce n'est pas facile et nécessite du travaille. Quand je lis certains sites qui proposent de devenir riche en 2h par jour (voir par semaine), ils sont complètement à côté de la plaque, parce qu'ils ignorent le travail effectué en amont, que ce soit pour développer leur business ou pour acquérir les connaissances nécessaires. Les seuls qui y arrivent se démarquent surtout par une absence d'éthique.

- Sam Fév 26, 2011 10:50 am #105966 [quote="Valmont"]Sans vouloir prendre la défense de Matt qui n'en a sans doute pas besoin, quand je lis ça:
[quote="johnnylajoie"]
Des gens comme toi qui se croient toujours plus fort que tout le monde, j'en vois passer tous les jours dans mon bureau (oui car la gestion de patrimoine, c'est mon boulot.
Je ne peux m'empêcher de penser à la chose suivante. La crise c'est qui les responsables déjà ? Qui a fait perdre de l'argent à des millions de personnes ? Il me semble que ce soit tes semblables... Désolé, mais tu me laisse la fâcheuse impression que tu prêche pour ta paroisse. Je te vois d'ailleurs mal dire "on vends de produits pourris et les seuls qui deviennent riche avec, c'est nous".


Et bien c'est exactement ce que je disais plus haut. Pour info, je ne vends rien, aucun produit ou placement, et pour cause, je pense que la pluplart sont des attrape-gogos et sont totalement inadaptés.
La crise est en effet due à des personnes qui ont trop joué avec un système qui permet de faire des opérations virtuelles, avec l'argent des autres. Résultat, la catastrophe.
L'idée que je veux vous faire passer est que lorsque l'on vous propose un placement ou un investissement "qui se finance tout seul", "ou par un tiers", c'est bien souvent un piège.